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                開店選址□第一節:商@圈劃定以及商圈類型分】析 | 幹貨分享

                開店選址最重要是什麽?

                地段、地段、還是地段!

                 

                 

                     開設店鋪,首先遇到的問題就是選擇合適的開店地段

                 

                     可以說,任何〒開店者都期望找到一個理想中的“黃金地段”,開店不同於眼神辦廠開公司,以ξ零售為主的經營模式決定了店面的選擇至關重要,它往往直接決定著店ζ 鋪的成敗。

                 

                 

                 商圈調查    商圈評估   店鋪簽約 

                 

                開店選址的三大主要部分

                 

                那第一部分

                商圈調查

                又☆是指的是什麽呢?

                 

                第一部分

                商圈調查

                     所謂商圈,指以店鋪坐落點♂為圓心,向外延伸一定距離,以此距離為半』徑構成的一個圓形消費圈,即吸引消費者前來購物或ζ 接受服務的有效範圍。如徒步區的便利店可能是方圓300米,鄉鎮地區則可能◣是方圓1000米(購物不方便、缺乏競爭等因素),視具體狀況〓而定。

                     商圈大小與店鋪的經營規劃、經營範圍、所處地段、城市、商品信譽、交通條件等有密Ψ切關系,反映著店鋪的經營輻射能力。商圈範圍是︽店鋪確定服務對象分布、商品構成、促銷方法和宣傳範圍的主要依據。因此在選擇商圈時一定要慎而又慎。

                 

                 

                 
                1、商圈類型分他還沒有盡全力析

                 

                     商圈有集中型↘商圈和分散型商圈兩種形態。在選擇商圈時,應充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層「、所售商▓品價位、商圈範圍大小等多種因素。


                一般而言,商圈形態可分為以下幾種:

                 

                 

                a.商業區

                商業行〇為集中的地區,其特色為商圈大、流動人口多、各種商▲店林立、繁華熱鬧。其消費習性具有快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等特色「。

                 

                b.住宅區

                該區住戶數量至少須有1000戶以上。住宅區的消費習性為消▆費者群穩定,講究便利性、親切感,家庭式消費購買率較高。

                 

                c.文教區

                文教區附近一般有一所或多所學校,其中以私立學校和補習班集中區較▃為理想。該區消費群以學生居多,消費金額普遍不高,但休閑╲食品、文教用品購買率高▅。

                 

                d.辦公區

                該區指辦公大樓林立的地區。一棟辦公大樓內的員工人數可能超過一兩千人ξ,尤其其中的上班族外食比例非常高。其消費習性為便利性、外食〓人口多、消費水平較高等。

                 

                e.工業區

                工業區的消費者多為╲工廠管理者及打工一族,消費水平較低,但消費№總量較大。

                 

                f.混合區

                混合區分為住商混↑合、住教混合、工商混合等。混合區具備單一商圈ξ 形態的消費特色,一個商圈內往往含有多迎接他種商圈類型,屬多元化的∞消費習性。

                 

                 

                 
                2、商圈範圍劃定

                 

                     商圈的◆描繪受各種因素的制約,其形態往往呈不ω 規則形狀,但按市場營銷學的觀點來說,商圈結構可分為三層,並且『可以用3個大小不等的同心圓來表示:

                 

                a.主商圈:單店業績的主要來源,占單店總業績※的55~70%,擁有較多忠誠率最高的顧客劍仙群;

                 

                b.次商圈:占單店總業績¤的15~25%,相對而言,老顧客來訪率較低;

                 

                c.輔助商圈:占單』店總業績的5%,處於商圈的最外圍,遊離客人多。

                 

                     商圈範圍︼的劃定因行業類別的不同而不同,一般以便利店來說,主商圈大多※為50米,次商圈為50~150米,輔助商圈為150~250米。

                 

                     但如果是以選購品卐或者娛樂行業(影院、KTV、電玩城)為主的︾專門店或大型店,則其商圈範圍的估算可用車程來計算。

                 

                商圈基本上沒有形狀,但為了方便計〓劃,一般事前規劃可用圓形來為商圈推算。

                 

                例如有以下各情況限制,可為商圈之範Ψ 圍劃分點

                 

                a.商圈半徑以500米為限;

                 

                b.馬路分界:凡超過40米寬的道∏路,四線道以上或中間有欄桿、分隔島、主要幹道阻隔而劃◥分成兩個不同商圈;

                 

                c.鐵路、平交道阻隔:人們因鐵路、平交道的阻▅隔,交通受阻而劃分成兩個不同商圈;

                 

                d.高架橋、地下隧㊣ 道阻隔:因高架橋、地下隧道阻隔,使人潮⊙流動不便劃分成不同商圈;

                 

                e.安全島阻隔:因安全島阻隔,使人潮流動不便而劃分成不〖同商圈;

                 

                f.大水溝:因大水╱溝阻隔,使人潮流動不便而劃分成不同商圈;

                 

                g.單行道:因單行道阻隔,使人潮流動不便而劃分成不同商圈;

                 

                h.人潮走向:人潮走向的購物△習慣及人潮流動的方向,使該區形成一個獨立商圈。

                 

                 

                 

                案例分析

                騰訊視⌒頻好時光廣州天河店
                  商圈劃定以及商圈類型分☆析  

                 

                地址:廣州市天河區天河路502號

                項目面積:1955㎡

                項目屬性:集同步電影、點播電影、KTV、主機遊戲、網咖、手遊、周邊商城、電子競技、餐飲美食於一體→的超大型娛樂綜合體

                 

                超大2000㎡娛樂街區來啦!逛〓一圈玩一年,怎麽開心怎麽來!
                 

                 
                 
                1.商圈類型分析
                 

                     東西兩向300m分別是№地鐵崗頂以及石牌橋站,兩向250m分別是BRT崗頂以及石牌橋站,位於天河區中心、主∏要交通樞紐,屬於成型多年的商業集聚區,客流量大,日客流最一般在30萬人次○及以上,輻【射範圍超廣域型,區域外、市外、海外客流占50%以上。
                 
                     業態、業種齊全,結構配置合↓理,市場細分度深,消費選擇余地大。周邊有大型百貨店、都↙市型購物中心、專業店、專賣店和餐飲娛樂看著玄雨輕笑道等,功能完備,形成購物、餐飲、旅遊、休閑、娛樂、服務、商務和金融的有◇機集聚,同時周邊住宅區,學校,醫︻院等商圈,為住商混合、住教混合、工商混合等一體的多元化的消費混合商圈。

                 

                 
                 
                2.商圈範圍劃定
                主商圈劃∏分:門店主要針對消費人群,可開發潛在顧客數量距大,消※費能力高,預估後期占門店總卐業績在50%~70%,顧客重復消費率較高,東西向到地鐵⌒ 石牌橋站和崗頂站主要交◥通樞紐為止,南向至天河中學,北向天河東路小區、嘉寶華庭等◣數個住宅區。
                 

                 

                次商圈劃分:占門店※總業績的30~40%,相對而言,顧客重復消費率較低,東■西向至地鐵體育中心站和華師站主要交通樞紐,南北向覆蓋多個小區樓盤。

                 

                 

                輔助商↓圈劃分:輻射整個天河區,占門店總業績的20%~30%,處於天河區的最外圍,鄰區競品行業消費ㄨ較為便捷,競爭力相對較強。

                 

                 

                ---未完待續---
                商圈評估:評估內容以及評估方法

                 

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                騰訊視頻好時光娛樂街區好像有什么東西突然炸開一般招商合作就找影樂迪